Интервью: Как сделать премиум-отель из коммуналок

Петербургский отельер — о том, как сделать премиум-отель из коммуналок.

Юнис Теймурханлы, владелец отеля “Гельвеция” в Петербурге, является не только блогером и автором рассказов, но и экспертом в области гостиничного бизнеса. Он рассказывает о том, как превратить обычную квартиру в пятизвездочный отель, о предпочтениях гостей и необходимости удовлетворять их потребности.

В Петербурге существует множество международных отельных сетей, однако небольшие проекты часто остаются в тени. Частные инвесторы сталкиваются с трудностями при попытке привлечь к управлению такие бренды, как Marriott, Hilton или Radisson, из-за высокой стоимости и несовместимости формата отелей. Поэтому все больший интерес инвесторов сосредотачивается на бутик-отелях, подобных “Гельвеции”.

Юнис Теймурханлы успешно создал уникальный формат “премиального семейного отеля”, который сочетает в себе комфорт, приватность и шарм. Его отель на улице Марата, 11, признан одним из самых привлекательных мест для известных личностей благодаря уютному дворику, идеальному местоположению и личной заботе владельца.

Юнис смог превратить старинный особняк в настоящий уголок Швейцарии, предлагая гостям не только комфортные номера и безупречный сервис, но и уникальное меню подушек с десятью различными моделями.

– Почему вы, человек родившийся не в Санкт-Петербурге, решили связать всю свою жизнь с этим городом?
– В 1988 году я приехал из Баку, чтобы поступить на восточный факультет ЛГУ. Мне было 16, но в этом городе сразу стало понятно, что нужно быстро взрослеть, набираться опыта и зарабатывать деньги. Тем более что в детстве я привык к высокому уровню жизни, а для него нужно было много зарабатывать. И делать это правильно.

– Не возникало желания все бросить и вернуться домой? В 90-е годы было непросто.
– Возникало и неоднократно. Я даже летал на каникулы в Баку, но из-за начавшейся перестройки и экономических проблем родителям стало тяжело меня поддерживать, и я понял, что надо выкарабкиваться самому. Занялся бизнесом. Моей сильной стороной было отличное знание языков — английским и немецким владел в совершенстве, арабский изучал в ЛГУ и тоже знал на приличном уровне. В те годы в универе была русская кафедра, где училось много иностранцев, которые плохо владели языком, им сложно было адаптироваться к окружающей действительности. У них была валюта, и они готовы были щедро платить за помощь. Поэтому моя съемная квартира превратилась в некий офис, где можно было оставить на хранение ценные вещи (не в общежитии их же держать), дозвониться домой по телефону (в те годы звонки приходилось заказывать через телефонного оператора и долго ждать соединения) и так далее. Из зарабатываемых денег я оплачивал аренду квартиры, и еще оставалось. Но все было по-честному, без обмана.

– В какой момент в голову пришла идея стать владельцем гостиницы?
– Время было очень жесткое, и я хватался за все возможности. В университете я познакомился со швейцаркой Мадлен Люти, с которой мы решили заняться въездным туризмом. В те годы Россия только открылась миру, приезжало огромное количество туристов, чтобы посмотреть на страну. Мы основали совместное предприятие и открыли офис в квартире на улице Марата в доме 11, где сейчас находится отель «Гельвеция». Гостиниц тогда было очень мало, буквально единицы, поэтому мы расселяли туристов по семьям проверенных петербуржцев. Мы старались подбирать принимающие семьи так, чтобы они соответствовали определенному культурному уровню, как и их квартиры. И жили в самом центре у главных достопримечательностей города. Представьте: начало 1990-х, автобус с туристами медленно едет по Невскому проспекту, притормаживает у каждого дома, пассажиры выходят, их встречают хозяева квартир и разбирают на постой. Туристы получали жилье и трехразовое питание, а петербуржцы неплохо зарабатывали на этом. Наш бизнес тоже быстро пошел в гору.

– И все-таки с чего началась сама гостиница?
– Это была история. Мадлен Люти в самолете познакомилась со своим соотечественником, который купил ту самую квартиру на улице Марата, 11, за $25 тыс., но бандиты начали требовать с него еще $10 тыс. отступных. И этот швейцарец предложил нам заключить с ним договор беспроцентного займа на пять лет под гарантии родительского дома в Швейцарии и самим выплатить отступные бандитам. Мы приехали и оказались в стометровой квартире с огромным холлом, длинным коридором и гигантской кухней. Пришли в полный восторг и немедленно согласились на все условия.

– А как же бандиты?
– Швейцарец улетел на родину. Мы понадеялись, что о нас забудут, но не тут-то было. Нам позвонили и назначили встречу. К счастью, швейцарские родители Мадлен дали нам деньги в долг. А «бригада» приехала в назначенный день, как в кино, — в небольшой двор-колодец втиснулось несколько черных машин, набитых крепкими парнями. Толпой ввалились в квартиру. Покрутились по холлу и пришли на кухню. «Нехило вы тут устроились», — произнес один, имея в виду, что маловато денег с нас запросили. Главный бандит, выложив потертый пистолет на кухонный стол, стал не спеша пересчитывать приготовленные доллары. «Все по чесноку, — сказал он наконец-то. — Мы в расчете. Ладно, погнали парни». Братва расселась по машинам и укатила. Ну а мы остались радоваться жизни (было страшновато, если честно) и нашей новой бизнес-истории.

– Повезло вам. А что было дальше, как развивался бизнес?
– Туристы продолжали приезжать, а к нам толпой пошли соседи, которые предлагали выкупить и расселить их коммунальные квартиры. Денег на это не хватало, поэтому мы, сделав простенький ремонт в выкупаемых квартирах, начали сдавать их иностранным туристам. Со временем, так как квартир становилось больше, этот «гостевой дом» начал увеличиваться в размерах. В конце 1999 года еще оставалось несколько нерасселенных квартир. Мы начали искать хозяина одной из них, оказалось, что он уехал в США. Дозвонились, но он сказал, что продавать квартиру пока не собирался. «И не трезвоньте мне из-за этой ерунды». Несколько лет спустя раздался телефонный звонок от российской помощницы американца. «Мы готовы к срочной продаже. В течение семи дней. Нам срочно нужны деньги в долларах США — на другую сделку. И еще, продавать буду я — по генеральной доверенности. Все документы в порядке». Сумма была в несколько раз больше, чем мы ожидали, но выбора не было. Заняли, где только смогли, деньги заложили в банковскую ячейку под «два ключа». Оформили у нотариуса договор купли-продажи, получили свидетельство о собственности на новый объект и забыли об этой истории. Через год раздался звонок. Менеджер банка хотела выяснить, кто будет платить за пользование ячейкой. Оказалось, что деньги из нее так и не забрали. Мы связались с бывшим владельцем. Оказалось, что сделка, для которой нужны были деньги сорвалась, а представитель уволилась. «Я поручил ей забрать деньги. И закрыть ячейку. Ладно, спасибо за беспокойство. Сейчас пошлю нового представителя в банк с доверенностью», — рутинным голосом сообщил в завершение разговора американец. О судьбе хозяина денег и его бизнесе мы больше никогда не слышали.

– Поскольку денег явно не хватало, видимо, вам приходилось заниматься финансовым жонглированием, закрывая «кассовые разрывы»?
– Да, это было время постоянного поиска денег и погашения кредитов. Жильцы коммуналок, которые хотели переехать, быстро закончились. А владельцы отдельных квартир хотели за них гораздо больше денег. К счастью, банки уже начали выдавать ипотечные кредиты, и мы привлекали их для расселения дома. Правда, под сумасшедшие проценты (порядка 50% годовых). Как отель мы официально зарегистрировались в 2003 году, а по кредитам окончательно расплатились в конце 2014 года. Кстати, недавно произошло невероятное событие — мы смогли выкупить большое помещение у последнего собственника после 27 лет ожидания, и теперь все здания (их три) принадлежат «Гельвеции». К лету там будут панорамные люксы — заканчиваем ремонт.

– И все же, почему вы решили назвать отель «Гельвеция»? Вам нравилась Швейцария?
– Да, с этой страной у меня связан значительный период жизни. Когда набралось порядка 20 «номеров», мы решили подобрать понятное нашим европейским гостям название. Helvetia — это латинское название современной территории Швейцарии, известное и немцам, и австрийцам, и французам, на которых мы в тот момент работали. И еще один важный момент — дом, в котором находится отель, был перестроен в 1828 году архитектором Августом Ланге, швейцарским подданным. Так что, как видите, все сложилось. И под этим именем «Гельвеция» отель рос и достиг классификации «5 звезд». Конечно, свою важную роль сыграла атмосфера. В этом доме люди всегда жили поколениями, и мы продолжили эту традицию, став поистине домашним отелем со своим укладом и правилами. Я бы даже сказал, сегодня это домашний отель премиум-класса.

– Насколько мне известно, в вашем отеле любят останавливаться артисты, политики и крупные бизнесмены. За что к вам такая народная любовь?
– Она пришла далеко не сразу. (Смеется.) Еще лет десять назад я был абсолютно другим человеком, ходил на работе в футболке и джинсах и вел только хозяйственные дела. Гостями занимался персонал. Фактически наш отель работал как обычная сетевая гостиница. Но однажды мой хороший друг, ресторатор Арам Мнацаканов, объяснил мне, что активное участие владельца в операционной деятельности (будь то ресторан или отель) — один из самых мощных факторов для продвижения проекта. Ведь гости, видя в лицо владельца бизнеса, испытывают к нему доверие, и, соответственно, их лояльность становится выше. Поэтому пришлось включиться в операционную деятельность, взять на себя работу с гостями, что было непросто. Я же не публичная личность, и первое время было тяжело. Но в результате я стал настоящим лицом своего бизнеса, а отель «Гельвеция» превратился в совершенно другой проект. Гости отеля стали гостями хозяина. А такая модель для нашей страны — большая редкость.

– Как бы вы сформулировали концепцию, философию вашего проекта?
– Для меня работа — это мой образ жизни. Мои знакомые удивляются, как я могу проводить в гостинице 15–20 часов. Но я же дышу 24 часа в сутки, правильно? Так почему я не могу быть в «Гельвеции» все 24 часа ежедневно? (Смеется.) Не могу сказать, что все счастливы: иногда замечаю обиду на лице детей и жены, которым не хватает моего внимания. Не каждые выходные у меня получается провести в их компании весь день. К счастью, время от времени мы вместе дружно проводим отпуск. Но я не могу жить без «Гельвеции», а «Гельвеция» не может без меня. (Смеется.) В принципе, мой отель — это классический образец семейной династической гостиницы. В таких проектах владельцы управляют ими годами и передают их по наследству своим потомкам. Так что если говорить о концепции, то «Гельвеция» — премиальный семейный отель с владельцем у руля. А я — душа этого отеля. Меня знают все гости, и именно ко мне они приезжают. Можно сказать, что это мой театр, в котором я каждый день вместе со своей командой даю представление и делаю это максимально искренне.

– Давайте поговорим про гостиничный бизнес в России. Как вообще он устроен сегодня?
– Гостиничный бизнес в России пошел по пути американской модели, где большинство крупных активов управляется именно сетевыми игроками, зачастую американскими и американо-британскими. Европейская модель, наоборот, демонстрирует доминирование либо локальных сетей, либо одиночных несетевых гостиниц. В России подавляющее большинство крупных игроков с большим номерным фондом принадлежат российским собственникам. 80–85% — это частные компании, юридические лица и т. д., то есть для многих владельцев это не профильные активы. И порядка 80% из них находится под сетевым управлением мировых брендов. Остальные игроки, менее значимые, несетевые, также принадлежат российским собственникам и управляются напрямую структурами собственника или нанятыми управляющими компаниями. Еще один редкий случай, когда собственник лично принимает участие в управлении актива, — это как раз про меня.

– Чем отличаются в этом плане Москва и Санкт-Петербург?
– Санкт-Петербург — это чисто туристическое направление, поэтому у нас наблюдается резкие сезонные ценовые колебания. В Санкт-Петербурге три сезона: низкий, средний и высокий (лето). Москва — город деловой активности с менее выраженными колебаниями загрузки. Так как у Петербурга туристическая направленность, то и доминируют частные, небольшие отели, есть огромное количество креативных форматов. В Москве упор на деловые отели с конференц-залами и прочей инфраструктурой, много отелей при аэропортах, при вокзалах, что характеризует деловой ориентир гостиниц. Отели Питера могут похвастаться тем, что за счет хорошего сообщения, близкой доступности Москвы привлекают столичную аудиторию. Бывают дни и периоды, когда город сильно населен именно москвичами (во время ПМЭФ и не только).